項(xiàng)目需求書(shū)

一、項(xiàng)目背景

塘沽大沽口炮臺(tái)遺址博物館位于天津市濱海新區(qū)塘沽東南，海河入口兩岸，占地面積，建筑面積，展廳面積。主要由展廳、臨時(shí)展廳、3D影廳等組成，展示主要分為“京畿海門(mén)”、“沽口御侮”和“國(guó)門(mén)淪陷”等部分組成，客觀而生動(dòng)地展現(xiàn)大沽口炮臺(tái)歷經(jīng)外敵入侵、幾經(jīng)興廢的悲壯歷史和中國(guó)人民不畏列強(qiáng)、頑強(qiáng)抗?fàn)幍氖粉E，凸顯大沽口炮臺(tái)在中國(guó)近代史上的重要地位和豐厚的歷史積淀。

1988年被國(guó)務(wù)院列為第三批全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，2005年被中宣部命名為全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地，2012年被國(guó)家旅游局授予國(guó)家級(jí)旅游景區(qū)稱(chēng)號(hào)。大沽口炮臺(tái)遺址是中華民族抗擊外來(lái)侵略、不畏強(qiáng)暴的歷史見(jiàn)證，也是國(guó)內(nèi)具有較高文物價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的近代海防遺址之一。2014年初“海上國(guó)門(mén)”展陳獲“第十一屆全國(guó)十大精品展覽”優(yōu)勝獎(jiǎng)。2016年12月被國(guó)家發(fā)改委、中共中央宣傳部、財(cái)政局、國(guó)家文物局、國(guó)家旅游局等十四個(gè)中央部委命名為紅色旅游經(jīng)典景區(qū)。

為滿足使用功能，該項(xiàng)目設(shè)有變配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。

二、項(xiàng)目要求

（一）擬派駐本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理需持有由國(guó)家住建部頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)》 或《天津市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理崗位證書(shū)》或《天津市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)合格證書(shū)》上崗。

★（二）所配備的“安檢員”必須是從正規(guī)具有相關(guān)資質(zhì)的保安公司進(jìn)行聘請(qǐng)，聘請(qǐng)保安公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍及保安服務(wù)許可證的服務(wù)范圍包括“安全檢查”，須提供承諾書(shū)原件附在技術(shù)標(biāo)中，否則視為無(wú)效投標(biāo)。

七、物業(yè)投入人員崗位及每個(gè)崗位的需要人數(shù)

注：成交供應(yīng)商必須保留采購(gòu)人原有的5名宣教員，上述5人的工作與五險(xiǎn)一金由成交供應(yīng)商支付。

三、招標(biāo)服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）物業(yè)服務(wù)范圍與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、設(shè)施設(shè)備巡檢、報(bào)修服務(wù)

1.1 服務(wù)范圍

1.1.1 樓宇及設(shè)施設(shè)備分系統(tǒng)周期性巡檢。

1.1.2 樓宇及設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理。

1.1.3 設(shè)施設(shè)備專(zhuān)業(yè)維修維護(hù)跟進(jìn)、監(jiān)管、記錄及信息反饋。

1.1.4 樓宇及設(shè)施設(shè)備中大修方案制定及上報(bào)。

1.2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.2.1 建立樓宇建筑本體及構(gòu)筑物基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理臺(tái)賬；每月巡查1次，填寫(xiě)巡查記錄并存檔；對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)書(shū)面上報(bào)，并跟進(jìn)問(wèn)題解決。

1.2.2 門(mén)窗使用功能良好；樓宇內(nèi)裝無(wú)破損。道路設(shè)施路面每周巡查1次，道路平整暢通、無(wú)明顯缺損、交通標(biāo)志齊全規(guī)范，設(shè)施正常使用。

1.2.3 配電柜線路情況每周檢查1次；公共照明每日巡查1次，燈具更換不超過(guò)3日；照明完好，公共照明設(shè)備完好率96%以上。

1.2.4 給水系統(tǒng)每周檢查1次。排水系統(tǒng)雨水井每周巡查1次，每年清理疏通1次以上，管井排水通暢、無(wú)堵塞外溢；排水溝孔每月檢查疏通1次，雨季前增加臨時(shí)檢查疏通頻次。

1.2.5 報(bào)修10分鐘到場(chǎng)，零修小修24小時(shí)解決，中修、大修3日內(nèi)確定維修組織方案。

1.2.6 辦公家具定期檢查，及時(shí)維修。

1.2.7 項(xiàng)目報(bào)修有報(bào)修記錄。報(bào)修處理及時(shí)率100%；零修工程合格率98%以上。

2、清潔保潔服務(wù)

2.1 范圍

2.1.1 日常保潔服務(wù)：包括走廊、樓梯間、大廳、洗手間、會(huì)議室等公共區(qū)域的清潔保潔服務(wù)；辦公房間的定期清潔；外圍道路及設(shè)施的定期清潔保潔。

2.1.2 垃圾收集、存放、外運(yùn)管理。

2.1.3 專(zhuān)項(xiàng)保潔服務(wù)，包括皮革辦公家具的定期保養(yǎng)，玻璃頂棚的定期清潔。

2.2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

2.2.1 辦公樓地面每天拖擦兩次，扶手每日擦拭不少于1次，地面每月清洗1次，玻璃每月擦拭1次，鋼結(jié)構(gòu)玻璃頂拖擦每季度1次，皮革家具每季度保養(yǎng)1次；達(dá)到樓內(nèi)公共區(qū)域潔凈、無(wú)積塵，樓道內(nèi)無(wú)衛(wèi)生死角，無(wú)散落垃圾，墻面無(wú)亂貼亂畫(huà)，無(wú)蛛網(wǎng)積塵。院內(nèi)公共設(shè)施無(wú)蛛積塵，無(wú)垃圾死角。

2.2.2 衛(wèi)生間每日清潔一次：包括地面清掃、濕拖，便池刷洗，隔斷門(mén)擦拭等，并不定時(shí)巡視保潔，保潔耗品（洗手液）配置滿足使用需求。

2.2.3 外圍道路清潔每天不少于1次，全天保潔。

2.2.4 垃圾箱外表清潔，周邊無(wú)散落垃圾。

2.2.5 垃圾箱干凈，無(wú)強(qiáng)烈異味，無(wú)垃圾外溢。

2.2.6 垃圾日產(chǎn)日清，無(wú)積存。

3、秩序維護(hù)與安全管理

3.1 范圍

3.1.1 安全防范管理：包括訪客進(jìn)出、機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出和大宗物資進(jìn)出登記檢查，樓層巡邏和外圍區(qū)域巡邏，門(mén)禁定時(shí)關(guān)閉，技防設(shè)施運(yùn)行管理。

3.1.2 公共秩序維護(hù)管理包括物業(yè)管理區(qū)內(nèi)導(dǎo)行、值勤、巡邏和秩序維持。

3.1.3 車(chē)輛疏導(dǎo)和停放管理。

3.1.4 對(duì)違規(guī)行為應(yīng)采取規(guī)勸、制止等措施管理。

3.1.5 夜間巡邏、值班安全管理。

3.1.6 突發(fā)事件應(yīng)急處理。

3.1.7 消防安全管理包括設(shè)施巡檢。

3.2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

3.2.1 員工必須穿統(tǒng)一制服，佩戴胸卡，使用文明用語(yǔ)，嚴(yán)守職責(zé)；現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)文明禮貌服務(wù)；消控崗等有特殊崗位要求的，員工持證上崗。

3.2.2 按規(guī)定制定相應(yīng)的消防管理制度，崗位職責(zé)和相對(duì)應(yīng)預(yù)案，定期巡視，檢查和維護(hù)各類(lèi)消防設(shè)施，能熟練操作各類(lèi)消防設(shè)施，并持證上崗。

3.2.3 按規(guī)定制定相應(yīng)的治安保衛(wèi)管理制度，崗位職責(zé)和相對(duì)應(yīng)預(yù)案，定期巡視，檢查和維護(hù)監(jiān)控及其他設(shè)施，能熟練操作各類(lèi)治安設(shè)施。

3.2.4 門(mén)崗區(qū)域24小時(shí)值守；崗?fù)っ咳涨鍧?次，環(huán)境整潔，工具物品擺放有序；班次交接規(guī)范；值班記錄完整準(zhǔn)確。

3.2.5 門(mén)崗實(shí)行車(chē)輛及大宗物資實(shí)行出入查驗(yàn)制度，車(chē)輛行駛停放有序，無(wú)交通堵塞現(xiàn)象發(fā)生。

3.2.6 安防監(jiān)控室消控室24小時(shí)值守，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通報(bào)上報(bào)，并做好記錄；班次交接規(guī)范；設(shè)備運(yùn)行狀況良好；每日清潔。

3.2.7 巡邏每小時(shí)1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，有突發(fā)事件處理記錄和改進(jìn)舉措；按巡邏路徑規(guī)范巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑狀況并處理，巡邏路徑無(wú)死角，不定時(shí)更換巡邏路徑；配帶對(duì)講機(jī)、手電等必備工具，反應(yīng)快速；對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施每日巡查并有巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通報(bào)相關(guān)部門(mén)。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告。

3.2.8 消防栓箱每周巡檢1次，有巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。

3.2.9 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，每季度演練，應(yīng)急處理有效。

3.2.10 定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，每月對(duì)消防器材檢查1次。

3.2.11 每年進(jìn)行1次消防應(yīng)急演練；每季度輪流開(kāi)展各類(lèi)突發(fā)事件應(yīng)急處理演練。

4、安檢服務(wù)

4.1 服務(wù)范圍

4.1.1 門(mén)崗安全檢查

4.1.2 違禁品查收

4.1.3 安檢相關(guān)知識(shí)講解

4.1.4 突發(fā)應(yīng)急事件處理

4.2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4.2.1 在采購(gòu)方正常營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)至少配備2名安檢員提供服務(wù)。

4.2.2 安檢服務(wù)人員提前10分鐘到崗，按規(guī)定著裝。

4.2.3 工作前開(kāi)啟安檢設(shè)備檢查是否能正常使用。

4.2.4 文明禮貌，尊重被檢查人員。

4.2.5 嚴(yán)格執(zhí)行安全檢查操作規(guī)范，不得損壞被檢查人攜帶的合法物品。

4.2.6 發(fā)現(xiàn)禁止攜帶的物品和違法犯罪行為時(shí)，立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。

5、客戶服務(wù)

5.1 范圍：

5.1.1 客戶接待、咨詢(xún)、投訴處理。

5.1.2 客戶回訪服務(wù)。

5.1.3 資料檔案管理。

5.1.4 臨時(shí)活動(dòng)協(xié)助。

5.2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

5.2.1 員工必須穿統(tǒng)一制服，佩戴胸卡，使用文明用語(yǔ)，嚴(yán)守職責(zé)。

5.2.2 每月進(jìn)行1次回訪，回訪覆蓋率不低于70%科室，回訪滿意率86%以上；有效投訴辦結(jié)率100%；管理服務(wù)檔案資料齊全、規(guī)范；

5.2.3 各種接待活動(dòng)配合及時(shí)，臨時(shí)性活動(dòng)協(xié)助支撐到位。

5.2.4 各類(lèi)檔案建立齊全，檔案資料完整。

6、員工餐廳服務(wù)

辦公樓就餐人員包括采購(gòu)單位職工和各類(lèi)臨時(shí)活動(dòng)供餐，日常就餐人數(shù)30人左右，每日提供中餐。餐品類(lèi)別中餐提供主葷1種、次葷1種、素菜2種、主食2種、湯粥各1種。

6.1 范圍：

6.1.1 廚房管理，包括制定餐譜、廚房設(shè)備維護(hù)、進(jìn)料驗(yàn)收、菜品烹制、品種調(diào)整管理等。

6.1.2 衛(wèi)生管理，包括人員體檢、加工過(guò)程安全管理、食品留樣、炊具餐具衛(wèi)生等。

6.2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

6.2.1 依據(jù)員工餐標(biāo)，合理確定菜品品種，保證菜品食用安全、衛(wèi)生、健康營(yíng)養(yǎng)。

6.2.2 菜品每周不重樣。

6.2.3 餐廳食品留樣48小時(shí)以上；供餐服務(wù)各環(huán)節(jié)符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)規(guī)范要求。

四、采購(gòu)服務(wù)相關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明

1、本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）人員費(fèi)用：包括員工薪金、社會(huì)保險(xiǎn)、公積金、福利待遇、員工制服等；

（2）設(shè)施設(shè)備巡檢報(bào)修費(fèi)用：包括工具折舊、維修耗材（不含更換配件）、化糞井清掏費(fèi)用等；

（3）保潔服務(wù)費(fèi)：包括耗材、工具折舊等；

（4）公共秩序維護(hù)費(fèi)：包括工具折舊等；

（5）安檢外包服務(wù)費(fèi)用；

（6）辦公費(fèi)：包括辦公工具折舊費(fèi)、耗材費(fèi)等；

（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（8）企業(yè)利潤(rùn)；

（9）稅費(fèi)。

注：★供應(yīng)商的服務(wù)人員工資構(gòu)成必須包含基本工資（不低于天津市最低工資標(biāo)準(zhǔn)）、社會(huì)保險(xiǎn)、公積金、福利費(fèi)、服裝費(fèi)等費(fèi)用。費(fèi)用明細(xì)將作為最終結(jié)算的依據(jù)。

★供應(yīng)商的報(bào)價(jià)必須包含服務(wù)內(nèi)容中由供應(yīng)商承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。

2、采購(gòu)單位提供物資或承擔(dān)費(fèi)用包括：

（1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗（水、電、煤氣）費(fèi)用；

（2）設(shè)施設(shè)備中大修和改造費(fèi)用；

（3）其他設(shè)施設(shè)備專(zhuān)業(yè)維護(hù)檢測(cè)費(fèi)用；

（4）設(shè)施設(shè)備維修所需零配件費(fèi)用。

3、在委托管理期限內(nèi)，采購(gòu)人將提供必要的管理用房，供中標(biāo)人免費(fèi)使用。

4、工作地點(diǎn)：由采購(gòu)人指定

5、投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的成本自行決定報(bào)價(jià)，但不得以低于其企業(yè)成本的報(bào)價(jià)投標(biāo)；投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)，應(yīng)是本項(xiàng)目采購(gòu)范圍和招標(biāo)文件及合同條款上所列的各項(xiàng)內(nèi)容中所述的全部，不得以任何理由予以重復(fù)。

6、由于項(xiàng)目服務(wù)的特殊性，正常工作時(shí)間外、節(jié)假日物業(yè)管理服務(wù)均屬于應(yīng)提供正常服務(wù)的時(shí)間，中標(biāo)方已將由此產(chǎn)生的加班和服務(wù)延時(shí)等所有費(fèi)用，招標(biāo)方無(wú)需另行支付，請(qǐng)投標(biāo)方充分考慮此部分費(fèi)用。如招標(biāo)單位臨時(shí)性任務(wù)需中標(biāo)方人力支持所產(chǎn)生的用工費(fèi)用，招標(biāo)方均不再另行支付。

7、所有人員工資待遇不得違反國(guó)家最新修訂的《勞動(dòng)合同法》和《勞動(dòng)法》規(guī)定及天津市本地區(qū)相關(guān)規(guī)定。

8、從事特殊工種的物業(yè)服務(wù)人員，必須按法規(guī)要求持相應(yīng)資格證書(shū)上崗，且須保證在合同服務(wù)期內(nèi)持證人員的在崗數(shù)量以及證件在有效期內(nèi)。

9、中標(biāo)方及其全部工作人員均應(yīng)服從招標(biāo)方領(lǐng)導(dǎo)，完成招標(biāo)方交辦的臨時(shí)性工作任務(wù)。遇特殊天氣、防災(zāi)、防汛等特殊情況，中標(biāo)方工作人員應(yīng)提前到崗或延遲離崗，服從招標(biāo)方統(tǒng)一調(diào)度，保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。

10、中標(biāo)方所聘員工身體健康，品行端正，無(wú)犯罪紀(jì)錄。